Emprunter pour acheter une maison passe, dans la grande majorité des cas, par un crédit hypothécaire : un prêt sur une longue durée, garanti par une hypothèque sur le bien acheté. Cette page explique comment le prêteur fixe le montant que vous pouvez emprunter, quels frais s’ajoutent au prix d’achat et quels documents comparer avant de signer.
L’essentiel
- Le montant accordé dépend de la valeur du bien, de votre apport, de la quotité (rapport entre le crédit et la valeur du bien) et surtout de vos revenus. Chaque banque applique ses propres critères.
- Prévoyez, en plus du prix, les droits d’enregistrement (variables selon la Région), les honoraires du notaire, les frais d’acte et d’inscription hypothécaire et les frais de dossier du prêteur.
- Comparez les offres sur la fiche ESIS que chaque prêteur doit vous remettre : TAEG, mensualité, coût total, assurances exigées.
- L’évaluation de votre solvabilité est obligatoire ; le prêteur doit refuser le crédit si le remboursement dépasse vos moyens.
Qu’est-ce qu’une hypothèque ?
Le crédit hypothécaire sert à financer une dépense liée à un bien immobilier : achat d’une maison ou d’un appartement, construction, parfois rénovation. Sa particularité est la garantie hypothécaire : l’hypothèque porte sur un bien immobilier, le plus souvent celui que vous achetez. Si vous ne remboursez plus, le prêteur peut faire vendre le bien pour récupérer les sommes dues. En contrepartie de cette garantie, le crédit hypothécaire offre en général un taux plus avantageux qu’un prêt à tempérament et une durée de remboursement plus longue.
Un crédit hypothécaire peut être souscrit à plusieurs (couple, famille, amis). Chaque co-emprunteur est alors tenu de la totalité de ce qui reste à payer, et le prêteur analyse la solvabilité de chacun.
Combien pouvez-vous emprunter pour acheter une maison ?
Pour déterminer le montant qu’il accepte de prêter, l’organisme de crédit tient compte de :
- la valeur de l’habitation, qui servira de garantie (la banque la fait expertiser) ;
- votre apport personnel (épargne, aide familiale) ;
- la quotité, c’est-à-dire le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien : demander plus que la valeur du bien pour couvrir aussi les frais a de fortes chances d’être refusé, car la garantie ne couvrirait pas la somme prêtée ;
- vos revenus, critère déterminant : le prêteur vérifie que vous pourrez rembourser le capital, les intérêts et la prime de l’assurance solde restant dû, tout en conservant un reste à vivre suffisant.
L’évaluation de votre solvabilité est imposée par la loi. Le prêteur examine vos revenus, votre situation personnelle (pour estimer vos dépenses) et vos dettes, et consulte la Centrale des crédits aux particuliers de la Banque nationale de Belgique. En cas de doute raisonnable sur votre capacité de remboursement, il doit refuser le crédit. Ne confondez pas « montant maximal que la banque accepte » et « montant que vous pouvez confortablement rembourser pendant vingt ans ».
Les frais à prévoir en plus du prix d’achat
Le coût réel d’une acquisition ne s’arrête pas au prix convenu avec le vendeur. Comptez notamment :
- Les droits d’enregistrement sur l’achat, qui varient selon la Région : en Région wallonne, 3 % pour l’achat d’une habitation propre et unique (ou d’un terrain à bâtir, d’une habitation en construction ou sur plan) et 12,5 % pour les autres habitations ; 12,5 % en Région de Bruxelles-Capitale, avec un abattement sous conditions ; en Région flamande, 2 % pour votre seule habitation propre et 12 % pour les autres.
- Les honoraires du notaire pour l’acte d’achat et pour l’acte de crédit : ils sont fixés par la loi selon une échelle dégressive, identiques chez tous les notaires.
- Les frais administratifs de l’acte (recherches, certificats, transcription, extraits cadastraux) : entre 650 et 1 250 € au total selon Wikifin.
- Les droits d’enregistrement de l’emprunt (1 % du montant emprunté) et les droits d’inscription hypothécaire (0,30 % du capital emprunté).
- Les frais bancaires : frais de dossier et d’expertise du bien facturés par le prêteur.
- Les primes d’assurance habitation et d’assurance solde restant dû, généralement exigées par le prêteur, mais que vous êtes libre de souscrire auprès de l’assureur de votre choix.
Gardez aussi une réserve pour d’éventuels travaux, surtout si le logement n’est pas neuf.
Comparer les offres de prêt hypothécaire
Dès 18 ans, vous pouvez demander une simulation de crédit hypothécaire à une banque, à un autre prêteur agréé ou à un courtier en crédit hypothécaire inscrit auprès de la FSMA. Pour tout crédit hypothécaire à destination immobilière, le prêteur doit vous remettre une fiche d’information standardisée européenne (ESIS) : elle reprend le montant, la durée, le taux, le TAEG, la mensualité, le coût total et les assurances ou garanties exigées. Comparer les ESIS de plusieurs prêteurs est le moyen le plus fiable de choisir, en tenant compte du taux, mais aussi des frais de dossier et du coût des assurances proposées en « package » : un taux réduit peut être annulé par des primes plus élevées qu’ailleurs.
Deux autres points à vérifier : le choix entre taux fixe et taux variable, et l’indemnité de remploi en cas de remboursement anticipé (en général trois mois d’intérêts maximum sur le solde, qui doit être prévue expressément dans le contrat ; depuis le 10 juin 2024, elle ne peut plus être réclamée si vous refinancez auprès de la même banque).
Vous préparez l’achat d’une maison ?
Simuler un prêt hypothécaire
Simulation sans engagement ; chaque demande fait l’objet d’une évaluation de solvabilité, comme la loi l’impose.
Le prêt hypothécaire dans la pratique
Une fois l’offre choisie, le prêteur fait expertiser le bien, vérifie vos documents (identité, revenus, extraits de compte, compromis de vente) et émet une offre de crédit. L’acte de crédit est signé chez le notaire en même temps que l’acte d’achat ; les fonds sont versés au vendeur par l’intermédiaire du notaire. Pensez à faire insérer dans le compromis une condition suspensive d’obtention du crédit : elle vous protège si le financement est refusé.
Si vos revenus sont modestes, renseignez-vous aussi sur les prêts sociaux proposés sous conditions par des organismes régionaux : ils peuvent offrir des conditions plus avantageuses pour une habitation propre.
Sources
- Wikifin (FSMA), Comment financer votre achat immobilier ?, mis à jour le 1er juin 2026.
- Wikifin (FSMA), Quels sont les frais à prévoir en cas d’achat immobilier ?, mis à jour le 1er juin 2026.
- Wikifin (FSMA), Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit hypothécaire ?, mis à jour le 9 février 2026.
- Wikifin (FSMA), Quelles assurances devez-vous souscrire ?, mis à jour le 6 février 2026.
- Wikifin (FSMA), Qu’est-ce qu’une indemnité de remploi ?, mis à jour le 6 février 2026.
- Wikifin (FSMA), Le crédit hypothécaire, mis à jour le 12 février 2026.